現物不動産投資の始め方

資産運用と聞いて思い浮かべるのがマンションやアパートなど、現物不動産への投資だと思います。 マンションの家賃収入で不労所得生活、なんて夢を見たりしますよね。

実際のところ、現物の不動産投資は、インストックネットで扱う少額資産運用の枠を超えるのですが、今回は投資経験者の支援を受けて、特別に記事をこしらえてみました。

日本は人口減社会に突入しており、特に地方部での不動産投資は難しくなりつつあります。 とりあえず何か物件が欲しいからと適当に買ってしまうと、将来お荷物になるかもしれません。

また、投資額が少ない場合には、ローンを組んでレバレッジをかける必要があります。 これはFXや先物取引と同じ事をやろうとしているのですから、将来失敗の可能性は無いかを慎重に検討する必要があります。

よく分からなければREIT(不動産投資信託)への投資がオススメです。 利回りは少し劣りますが、手軽に売買できるのと、少額で投資できる点が魅力的です。

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公開:2016年08月09日 最終更新:2016年08月09日

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はじめに

資産運用のど定番の1つが不動産投資です。 最近は少額で不動産投資できるREITで資産運用!で触れたように、REIT(不動産投資信託)を通じて投資する方法もありますが、やはり自身の物件を持つという意味で格が違います。

不動産投資は、リスクとリターンがつりあったミドルリスク・ミドルリターンの投資です。 預貯金よりリターンがあり、日々刻々と変化する株やFXに比べれば安定性が高いのが特徴です。

以下では不動産投資の始め方を簡単にご紹介します。

なお、言うまでもなく不動産投資は結構なお金が必要なので、10万円の資産運用なら少額で不動産投資できるREITで資産運用!がオススメです。

不動産投資を始めるまでの流れ

まずは情報収集

まずは不動産に関する情報収集です。

近年はウェブサイト上で投資用不動産のリストも閲覧できるようになってきました。 資料請求なども簡単にできるようになっています。

ですが、現地不動産を回り、足で探すのも大切です。 ネットで誰でもチェックできる物件はゴミ物件ばかり、という可能性があるからです。

少額資本では、大手法人の資本力には適いません。 故に、個人の不動産投資家は大手業者が手を出さないような小規模な物件を攻めていくことになります。

物件選びと同時に大切なのが、政府が発表する統計などです。 総務省ホームページなどで全国の人口増加、世帯率の変遷などを知ることで、地域の需要を見出すことが可能です。

手頃な金額の物件を見つけたら

手頃な金額の物件を見つけたら、不動産会社に連絡して購入の手続きをとったり、競売の場合は入札の手続きに進みます。

しかしその前に、チェックすべきところがあります。

  • 建物の入り口
  • 自転車置き場
  • ゴミ置き場

中古物件の場合、ここがどれだけ綺麗に美しくキープされているかで、その物件の管理の丁寧さがわかります。 もし、管理が適切に行われていない場合、自分がオーナーになったら管理業者を入れ替えるなどの対策が必要です。

また、共用エリアの管理状況から済んでいる住民の属性も推測することができます。 集合住宅の場合、後々家賃のことなどもトラブルが発生しがちなのです。

このあたりは私たちが賃貸でアパートやマンション借りるときも見ますよね。

利回りの計算

不動産を購入する前に利回りについても検討します。 ここで示す利回りとは、毎年の家賃収入を不動産購入額で割ったものです。

利回りの1つのポイントは、REITよりも高い利回りになるかどうかだと筆者は考えます。

少額で不動産投資できるREITで資産運用!で示したREITは、おおよそ3~5%の分配金利回りを持ちます。 もし投資する不動産がこの利回りよりも低いのであれば、REITよりも売買しにくい不動産に投資するメリットがありません。

最低でも6%で、もう少し上を目指すのが良いでしょうか。

不動産の購入後に行うこと

不動産の購入後は、登記を行います。

入居者がいない場合、入居者の募集なども行います。 不動産の場合、家賃収入がリターンですから、入居者がいなければ話になりません。

リフォームなども行う必要がありますし、ガスをLPガスから都市ガスに変えるなどの外装工事をともなう工事も必要です。

もし、管理に納得がいかないのであれば、管理会社を再選定する必要があります。

リフォームなども行う必要がありますし、ガスをLPガスから都市ガスに変えるなどの外装工事をともなう工事も必要です。

物件を選ぶ際に注意すること

あまりに高利回りを謳う物件には注意を要します。 何か瑕疵があるかもしれないからです。

通常、好条件の物件ほど個人の不動産投資家に回ってくる可能性は低くなります。 株式投資など同様に、大手の投資会社などが先に情報を取得し、押さえてしまうからです。

ゆえに個人の不動産投資家は、何度も現地に通って、周辺の状況、その土地の状況、前のオーナーの問題などを足でリサーチして、相場をしっかりと確かめてから購入することが大切です。

不動産投資の将来性は?

不動産投資は、特に都市部で有効です。 日本の人口が減り続けて全国に空き家が増えている現在、東京には人が流入し続けているからです。

2016年8月現在のところ、東京23区の不動産価格はゆるやかに上昇する傾向に有ります。 新築の値段があがることで、中古市場の値段も上がっているようです。

その代わり、割高な価格で販売されているものもあり、選定には注意を要する状況です。

株式同様、2020年の東京オリンピックまでは不動産投資も安泰だと見られています。 今後円安に進めば、外国人投資家の参入も増えるかもしれませんね。

一方、地方部での投資は今後難しくなると予想されます。 統計などを元に、人口減少の激しいエリアを避ける必要があります。

まとめ

以上です。

インストックネットで扱うネタではない気もしますが、今回は不動産投資経験者の支援を受けて記事をこしらえてみました。

少額で投資を行う場合、マンションの一棟買いは無理ですが、例えば地方部のマンションであれば100万円程度を頭金にレバレッジをかける(借金する)ことで物件を取得することもできるようです。 この場合、株式や投資信託などの取引で借金するのはなぜ?で紹介した信用取引やFXと同じ事をやっていることになりますので、注意を要します。

冒頭でも触れていますが、現物の不動産投資を難しいと思うのでしたらREITもオススメです。 こちらはあなたが物件を管理する必要がなく、単に株式と同じように権利を売買するだけだからです。

ただし、REITは現物不動産に比べれば利回りは低めになりがちです。 間に投資法人が入っているため、直接不動産を持つよりも利回りが低くなるのは当然です。

REITか現物不動産か?あなたはどちらを選びますか。


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30代兼業投資家。株式と投資信託中心に少額投資中。

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