少額で不動産投資できるREITで資産運用!

少額での不動産投資を可能にするREIT(不動産投資信託)は不動産投資初心者や分配金目当ての投資にオススメ。 現物の物件を保有せずに投資できるため、不動産投資の始め方が分からずとも投資できるのも特徴です。

不動産投資信託を始めるには証券口座の開設が必要です。

不動産投資信託は株式と同様に東証にて、分配金を貰う権利を取引します。 口座開設後は会社勤めのサラリーマンはいつ株を買うの?で示すように、売買予約を使って購入申し込みを行うのが良いです。

不動産投資信託は、私たちと物件の間に投資法人や管理会社を挟むため、利回りで現物不動産投資に劣ります。 その代わり、私たちが何か手間隙をかける必要な無いことと、入居者の有無にピリピリする必要がないことがメリットです。

人口減社会においては、特に地方部で不動産投資は不利になっていく(入居者がいなくなる)ことが予想されます。 都市部は人が残り続けやすく、地方からの流入も見込まれるために、都市部に複数も物件を保有するREITのほうが安定性が高く、将来性もあると筆者は考えます。

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公開:2015年11月11日 最終更新:2016年08月10日

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はじめに

資産運用の代表例に不動産投資が挙げられます。 マンションやアパートを保有して家賃収入で生活・・・これぞ夢の不労所得生活かもしれません。

しかし、現物での不動産投資は、入居者の有無が収入に直結するため、不労所得と言うほど楽に運用できません。 入居者がいなければ、宣伝やリフォームなどを通じて人を集める努力が必要になります。

また、投資額も大きいために、インストックネットで取り上げるような10万円や50万円程度の少額投資では、そもそも物件を買うことも出来ません。 不動産投資のための住宅ローンはレバレッジをかける方法であり、リスクが高まります。

そこで、より少額でできる不動産投資として、不動産投資信託(REIT)への投資をご紹介します。

不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)の略称がREIT

REITは、Real Estate Investment Trustの略称で、日本語で不動産投資信託と呼びます。 不動産投資を専門に行う投資法人を通じて不動産に投資できる金融商品です。

日本国内のREITを指す場合は、J-REITやJAPAN-REITなどと呼ぶ場合もあります。 その場合は、アメリカを中心とする海外のREITを海外REITやグローバルREITなどと呼びます。

個人がアパートやマンションを保有する不動産投資と同じく、REITも物件の賃料収入が収入源になります。 複数の投資家が同一のREITに投資を行うために、賃料収入は各投資家が持つ出資額(口数)に応じて分割され、1口xx円と分配されます。

例えば、1口約65,000円で投資できるインヴィンシブル投資法人は、2016年で1口あたり2,773円の分配を予定しています。 同投資法人は首都圏のマンションを中心に投資しているため、あなたの近所の建物も実は・・・なんてこともありそうです。

REITのメリット・デメリットと実際の不動産投資との違い

実際の不動産投資とREITにはいくつか相違点があり、それぞれがメリット・デメリットになります。 どちらを良いかと思うかは、あなた次第でしょうか。

以下ではその違いをまとめます。

  1. REITは投資額が少額である
  2. REITはいつでも売却できる
  3. REITは分散投資している
  4. 利回りでは負ける・・・かも

なお、以下では、私たち投資家が実際に物件を保有して運用する不動産投資を「現物不動産投資」と呼称します。

REITは投資額が少額である

現物不動産投資では、たとえワンルームマンションへの投資であっても投資額が100万円を超えるのが普通です。 住宅ローンを組んで初期投資額を少なくすることはできますが、物件の運用に失敗すれば借金だけが残ります。

一方、REITの最小投資額はおおよそ10万円です。

先ほど例に挙げたインヴィンシブル投資法人へは、1口約65,000円(2016年8月現在)で投資可能です。 この価格はローンなどを考慮せず、自身の貯金やボーナスから投資できる金額です。

さらに投資額を引き下げる方法

やじるし

REITへ投資を行うETF(上場投資信託)を利用すれば、その投資額は約2万円まで小さくすることが出来ます。 1万円で不動産投資を始める方法で紹介するように、2,000円からREITに投資をすることも可能です。

ETFを介すると、全てのREITに分散投資を行った効果を得られます。 リターンは減りますが、リスクも低減できるために、お金を守りつつ運用する場合にオススメです。

REITはいつでも売却できる

現物不動産投資では、仮に不動産を手放したくなっても、買い手がつかなければ売却できません。 この売りたくても売れないことを流動性リスクと呼びます。

考えてみてください。

ある日、現物不動産投資をやめたくなっても、物件を手放すことができなければ、その日から物件は「悩みの種」になるのです。 それどころか、物件維持費もかかるために、家計の負担として重くのしあがります。

REITは株式市場を通じて売買するため、流動性リスクは低めです。 売買ルールが株式の売買ルールと同じで、売りたいときはいつでも売れるのが特徴です。

REITは「投資をやめたいな」「換金したいな」と思ったら、すぐに手放せるのです。

REITは分散投資している

現物不動産投資では、特に保有物件数が少ないときほど、全家賃収入に対する1棟あたりの収入の割合が大きくなります。 特定の収入に依存した場合、例えば火事や天災で建物を失ってしまった場合に収入を全て失う可能性があります。

REITは複数のマンションやオフィスビルなどを多数保有しているため、火事や天災の影響を極力抑えることが可能です。

インヴィンシブル投資法人の場合、100近い物件に分散投資を行っています。 私たち投資家がインヴィンシブル投資法人に投資を行った場合、その100件近い物件を保有したのと同じ効果が得られます。

投資地域も建物の用途すらも分散されているために、1棟あたりの収入の変化が全体の利益に影響しにくいのが特徴です。

REITは利回りでは負ける・・・かも

ここまではREITの優れている点を挙げてきましたが、REITが現物不動産投資に劣る点もあります。

それは利回りです。

2016年8月現在で、東証に上場する各REITの利回りは3~5%程度です。 この利回りは東証に上場する株式の平均配当利回りよりは少し高めの値です。

現物不動産投資の場合、5%以上の利回りを狙うことも可能です。 むしろ、それ以上の利回りを目指さないのであれば、REITに投資を行ったほうが完全に有利です。

REITの利回りが低くなるのは、投資家と物件との間に投資会社や管理会社を介していることが挙げられます。 投資家が集めたお金で不動産を運営するのは、不動産投資法人から委託された運用機関ですから、運用コストや報酬等が発生します。

その代わり、実際の不動産にありがちな建物のメンテナンスや税金の支払いなども全て運用機関が行うために、私たちが手間をかける必要が無い点も付け加えておきます。

REITは「この物件は私のです」とは言いがたい

REITは様々な個人が投資を行う他、機関投資家もその権利を保有しています。 そのため、「このアパートは私が保有しています」といった所有欲や自尊心を満たすのが難しいです。

結局、私たちが一軒家やアパートを持ちたがる理由の1つは、欲を満たしたり、他人に良く見られたいといった心理的な面も強いはずです。

スマホアプリでREITがうんぬんと見せられてもピンと来ませんが、実際の建物を前に「これが私のアパートです」と述べれば、その説得力は半端ないはずです。

表にまとめると・・・

表1. 現物の不動産投資とREITの比較

現物不動産 REIT
最少投資額 100万円以上 10万円(ETF利用時は2,000円)
流動性 リスクあり 市場で売買できるためリスクは低め
天災等で物件を失った場合の影響 特に1~数棟しか持たない場合には全体への影響が大きい 収入に対する影響は小さい
利回り REITより高い 現物不動産より低い(ただし株式よりは高め)
所有欲を満たせるか 満たしやすい 満たしにくい
大きなリスク要因 将来の人口減社会で入居者が見つからなくなる可能性が高い 金融政策に影響を受けやすいため日銀の発表で大きく値が動く場合がある(マイナス金利と不動産の関係。REITへの投資を始めるなら今かも?

大家さんに聞いてみよう?

がまぐち

あなたの身近に不動産をもつ大家さんがいれば、「儲かっていますか」と聞いてみるのも一つの手です。

筆者は大学生向け物件を保有する大家さんに話を聞いてみたことがあります。 住人が抜けると翌月から収入が減るために、特に4月か10月以外に空室ができると、入居者を見つけにくくピリピリするそうです。

しっかりした物件を作るとその分だけコストがかかるため、もっと安上がりにすればよかったとも述べていました。 例えば壁が薄すぎて近隣トラブルがおきやすい物件があるのは、そういった理由なのかもしれません。

どういう人がREITへの投資に向いてるの?

REITも不動産投資ですから、長期的に分配金を受け取りたい人向けです。 不動産投資に興味があるが、現物の物件を保有するのは難しそうだと感じたり、投資するお金を持っていなかったりするあなたにお勧めです。

もしあなたが分配金の多い投資信託に興味を持っていれば、きっとREITにも興味をもつはずです。 というのも、6つのREITを組み合わせれば、自作の毎月分配ファンドを作ることもできるからです。

2014年頃に筆者が算出したときには、おおよそ50万円程度の投資額で、年間2万円の分配金収入が見込めるREIT組み合わせを作れました。 現在はもう少し投資額が大きいでしょうが、目指してみるのも面白いと思います。

また、値上がり目的でも利益を生み出せる可能性があります。 例えばインヴィンシブル投資法人は、2014年に3倍近く値上がりしました。

REIT市場全体の値動きから算出される東証REIT指数は2012年からの3年間でおおよそ2倍になっており、今後2020年に向けてさらに値を上げる可能性もあります。

REITの投資を始めるには

REITは株式市場で売買できるので、証券口座を開設する必要があります。 その方法は少額資産運用のために準備するもの10万円資産運用を行うまでの流れをご覧ください。

  • 証券口座を開設
  • REITを買うためのお金を入金
  • 入金したお金でREITを買う

買い方と売り方は会社勤めのサラリーマンはいつ株を買うの?で示す、株式と同じ方法で売買します。 昼間の東証で売買できるよう、通勤時間や夜間に注文を入れるのが良いと思います。

まとめ

REITの特徴と始め方について紹介しました。 要点をまとめると以下のようになります。

  • REITとは株式と同じように売買できる不動産である
  • 実際に大家さんになるよりも少額で投資可能
  • 分配金を貰うことができる

不動産投資に興味があるが、まとまった資金を持っていなかったり、不動産投資には興味がないけど利回りの大きい金融商品に投資をしてみたいあなたにおすすめです。

より少額での投資や、リスクを抑えた投資を望むなら、ETF経由でREITへ投資するのも良いです。 この話は最近の運用の仕方2015年下期版にて紹介しています。

なお、現物不動産投資を始めるためには、ネットを通じて物件を探したり、それを取り扱う不動産投資会社とのやりとりが必要になります。 概要は、現物不動産投資の始め方にて説明しています。

現物不動産は実際の物件を手にする所有欲を満たしやすいのが特徴です。 いずれはアパート一棟とか買ってみたいですよね。

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30代兼業投資家。株式と投資信託中心に少額投資中。

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