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不動産投資を利用した3つの資産運用。現物かREITかソーシャル融資か

2016年現在、私たちができる不動産投資には以下の3つがあります。

  • 現物の不動産投資
  • 不動産投資信託(REIT)
  • ソーシャルレンディング(ソーシャル融資や投資型クラウドファンディング等とも)を利用した不動産投資

現物の不動産投資は物件の賃料収入を独り占めできるため、収益性の高さが魅力です。 その代わり、金融機関からお金を借りると、高いリスクを背負います。

不動産投資信託(REIT)は株式市場で売買できる不動産の権利で、期待利回りが最も低いものの手軽さが魅力です。 金利政策に影響を受けやすいものの、始めやすさや換金性の良さは不動産投資初心者にも適しています。

ソーシャルレンディングを利用した不動産投資は、REIT以上現物以下の利回りが期待できます。 案件の不透明さがリスクになるものの、運用の手間がかからないのが魅力です。

何から始めるか悩みますが、あなたが10万円程度の投資額を考えているなら、REITかソーシャルレンディングがオススメです。 いつでもやめられることを重視するならREITを、高いリターンや全額保全される可能性に賭けたいならソーシャルレンディングを選びます。

よくわからないなら、証券口座を開設して2万円程度を入金して、東証REIT指数連動型上場投信(証券コード:1343)を買うのが良いです。 1回130円程度で年4回の分配金が期待できますので、定期的に買い増しすれば、結構な収入源になるはずです。

公開:2016年11月02日 最終更新:2016年11月02日

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はじめに

資産運用と聞いて比較的想像しやすいのが不動産投資です(現物不動産投資の始め方)。 最近はワンルームマンションの区分所有などを利用して不動産投資を始める方もいらっしゃいますよね。

ですが、一般に現物の不動産投資は、

  • 高額な投資費用が必要になりやすい
  • 不動産投資ローンを利用するとリスクが高くなる

といったデメリットもあります。

資産運用の定番とはいえ、誰でも手軽にとは程遠いのが現状です。

ところで、現物の不動産投資以外にも不動産に投資する方法が2つあります。

です。

おそらく、10万円程度からの少額資産運用を志す私たちにとっては、REITやソーシャルレンディングを利用するのが手軽で安全です。

そこで本記事では、

  • 現物の不動産投資
  • 不動産投資信託(REIT)
  • ソーシャルレンディングを利用した不動産投資

の特徴を紹介し、私たちがどの不動産投資を行うべきかをご紹介します。

3つの不動産投資

現物の不動産投資

こちらは想像に容易い、アパートやマンション等の現物を保有する不動産投資です。 主な収入源は賃料です。

  1. お金を貯める
  2. 不動産屋の門を叩く / 銀行の門を叩く
  3. 物件を買う / 物件を建てる

全額をキャッシュで用意できるお金持ちを除けば、私たちはいくらかのお金を頭金に不動産投資ローンを活用して投資を始めることが多いはずです。 融資といえば耳障りは良いのですが、ローンはFXや先物で証拠金を元に取引することと同じです。

つまり、特に20代や30代など手持ちのお金が少ない会社員にとってはハイリスクな取引になりやすいのです。 物件から期待通りに収益が出なければローンを返せませんから。

ただ、現物の不動産投資はその利回りをほぼ独り占めできるメリットもあります。 5%以上、時には10%を超える利回りも享受できるため、物件さえしっかり選べば、よい収入源になります。

投資額が大きいために、株や投資信託のような練習が出来ないのがちょっとネックですね。

不動産投資信託(REIT)

不動産投資を専門に行う機関投資家を通じて、アパートやマンション、オフィスビルなどに投資を行います。 こちらも主な収入源は賃料ですが、私たちが投資するREITの実体は投資信託ですから、賃料収入は分配金として分配されます。

REITは株式市場に上場しており、株式と同じように売買できます。

  1. 証券口座を開設する
  2. お金を入金する
  3. REITを買う

REITは様々な投資家のお金を募って運用するため、現物不動産投資のように賃料収入を独り占めすることは出来ません。 そのため利回りは現物の不動産投資よりも低く、3~5%程度になることが多いです。

REITは少額で投資できます。 例えば10万円以内でも1口購入できますし、1万円で不動産投資を始める方法のように、ETF(上場投資信託)を通じて買う方法もあります。

少額で不動産投資したい場合の本命です。

ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)を利用した不動産投資

不動産投資を事業にする中小企業などを通じて不動産事業に投資するのがソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)を利用した不動産投資です。 こちらも主な収入源は物件の賃料や事業での収益で、やはり分配金として分配されます。

ソーシャルレンディングを利用した不動産投資では、ソーシャル融資事業を提供する仲介業者を利用して投資を行います。

  1. 証仲介業者に取引口座を開設する
  2. お金を入金する
  3. 不動産事業の案件に投資する

REIT同様に、様々な投資家のお金を募って運用するため、物件の賃料収入を独り占めすることは出来ません。 ただし、案件利回りはREITよりも高く、2~10%程度に設定されることが多いです。

ソーシャルレンディングも少額で利用できます。 10万円以内で投資できるため、高いリターンを求めたときに最適です。

それぞれを比較すると・・・

表1. 3つの不動産投資の比較

現物不動産 REIT ソーシャル融資
投資費用 100万円以上
不足分はローンなどで補填
数万円から 数万円から
売買時間 なし
売り手/買い手がいるかが重要
株式市場と同じ
(平日9時~15時)
募集期間内なら24時間
(原則中途換金は不可)
物件の分散性 ×
価格変動要因 地価や需要など 景気動向や金利政策 原則なし
価格変動の大きさ 小さい 大きい 原則なし
中途換金性 ×
主な失敗要因 お金を借りること 損切りの遅れ 案件のデフォルト
失敗するとどうなる? 借金する 時価が半値になるなど 投資したお金が戻ってこない
失敗時の借金の可能性 × ×

どの不動産投資案件を利用すべきか

では、ここからそれぞれの特徴を踏まえて、3つの不動産のうちどれを利用するかを考えていきます。

  1. なるべく失敗をしたくないなら?
  2. なるべく高いリターンを目指すなら?
  3. なるべく手間をかけないなら?

なるべく失敗をしたくないなら?

失敗を回避するならば、

  • 不動産投資信託(REIT)
  • ソーシャルレンディングを利用した不動産投資

の2つ、特に不動産投資信託(REIT)がオススメです。

投資信託で失敗しないためにどうすればよいか?などでも触れたように、巨額の失敗を避ける1つの方法は投資先の分散です。 多数の物件に投資を行うことで、資産全体に対する一棟あたりの影響を低く抑えることが出来ます。

上記、3つの投資内容のうち、REITはもっとも広範な物件に投資を行います。 1つのREITが100棟以上の物件を保有することもよくありますので、最も分散性が高いのが特徴です。

また、REITはプロが不動産を管理するため、私たちの手間が不要なのも大きいですよね。

加えて、REITに投資する際に借金をすることは絶対にありません。 たとえ全損したとしても、投資した額を失うだけです(ETF→REITと投資すると、全損の可能性もなくなります)。

ソーシャルレンディングもオススメ

ソーシャルレンディングを通じた不動産投資は、分散性はあまり良くないものの、借金をしない点で優れています。

一般に、ソーシャルレンディングはREITに比べてハイリスクハイリターンになります。 ですが、多くのケースで担保になる不動産を設定していることが多いため、投資案件が貸し倒れても、全損する可能性は低いと考えられます。

予期せぬ借金はしたくないが、高いリターンを得たい場合にはソーシャルレンディングを通じた不動産投資を選択します。 一方、長期の継続性を重視するならREITを選びます。

なるべく高いリターンを目指すなら?

高いリターンを目標にするなら、

  • 現物の不動産投資
  • ソーシャルレンディングを利用した不動産投資

の2つ、特に現物の不動産投資がオススメです。

REITやソーシャルレンディングを利用した不動産投資は、~5%程度の収入を期待できるため、現物の不動産投資ではそれ以上の高いリターンを目指すべきです。 というか、利回り2~5%程度の収入では、現物の不動産投資を選ぶメリットがありません。

ただし、注意点もあります。 物件を購入したらすぐに高いリターンを期待できるとは限らない点です。

現物の不動産投資は、あなたの物件に住人が入居するかどうかが全てです。 入居しなければ利回りは0%どころか、物件の維持費や広告宣伝費で収支はマイナスになってしまいます。

固定資産税を支払うことも忘れてはいけません。

結局、現物の不動産投資は良い立地の物件を確保できるかが成否に直結します。 不動産を所有したら不労所得生活・・・と夢を見すぎるのも危ないですよね。

資産運用とはカテゴライズされるものの、現物不動産投資と他の金融商品売買ではかなり性格が異なります

ソーシャルレンディングもオススメ

現物不動産投資が大変だと考えるなら、ソーシャルレンディングがオススメです。 繰り返しになりますが、現物の不動産投資にも匹敵する高いリターンが期待できます。

なるべく手間をかけないなら?

なるべく手間をかけたくないなら、

  • 不動産投資信託(REIT)
  • ソーシャルレンディングを利用した不動産投資

の2つ、特にソーシャルレンディングを利用した不動産投資がオススメです。

ソーシャルレンディングを利用した不動産投資は、投資したら何もしません。 単にお金を貸して、リターンを受け取るだけですから。

ソーシャルレンディングの運用期間は数ヶ月~数年程度です。 お金が返済される償還日まで、あなたは今までと変わらない毎日を過ごすことになります。

REITも基本的には何もしないのですが、株式市場で売買されるため、日々の価格チェックは必要です。 時には売って逃げる選択も必要かもしれません。

なお、一番手間がかかるのが現物の不動産投資です。 管理委託をする手もありますが、その場合は収入が減ります。

筆者はどれに投資しているの?

筆者は東証REIT指数連動型上場投信(証券コード:1343)を通じてREITへ投資を行っています。 東証REIT指数連動型上場投信を利用すると、分散投資でリスクを低減した運用が可能です。

東証REIT指数連動型上場投信の話は、分配型ETFで夢の分配金生活を目指す最近の資産運用例2015年下期版でも紹介しています。

東証REIT指数連動型上場投信は年4回の分配金収入が期待できます。 1口2万円程度で1回130円程度です。

この額は「不動産投資で不労生活」みたいな話には程遠いです。 ですが、この収入があるのとないのでは、だいぶ気分が変わります。

ちょっぴりでも分配金収入は嬉しいですよね。

これからはどうするつもり?

次はソーシャルレンディングを利用した不動産投資を利用するのが目標です。 例えば、1万円でクラウドファンディング投資を始める方法で紹介する日本クラウド証券なんかで提供しています。

ソーシャルレンディングにはどんな投資案件がある?種類とリスクを併せて紹介!で示すように、ソーシャルレンディングには様々な案件があります。 その案件の中でも、不動産ネタは比較的安全性の高い案件だと筆者は思っています。

太陽光なんか、事業者の倒産がとても多いですし。

ソーシャルレンディングの始め方。ハイリターンの金融商品で述べているように、ソーシャルレンディングは案件に不透明さが残ることから、資産全力での投資先には向いていません。

そのため、全体的には資産運用はこれがオススメ!初めてでも大丈夫!みたいなことをやって、その合間でソーシャルレンディングにお金を回すのが良いと筆者は考えています。

現物の不動産投資はしないの?

インストックネットのテーマが「10万円資産運用」なのは、筆者の懐具合がその程度だからです。

10年後ぐらいに笑

投資する際に注意すること

ここで紹介した3つの不動産投資はいずれも元本は保証されませんので、投資する際にはご注意ください。

ソーシャルレンディングは案件の貸し倒れが生じる可能性があります。 投資したお金が戻ってこないリスクです。

現物不動産投資でお金を借りる際にはご注意ください。 単なる住宅ローン感覚で借りる人も多いようですが、返済が滞ったときに身包み剥がされる可能性も考えておくべきです。

安全性を重視したいならば、東証REIT指数連動型上場投信などのETFを通じてREITを買うのが最適です。 加えて、投資のタイミングも分散することで、大きな損失を防げる可能性も高まります。

あなたが不動産を利用した資産運用に不安を感じるなら、

  • 大金はまとめて投資しない
  • レバレッジはかけない(お金は借りない)

が合言葉です。

まとめ

以上です。 まとめると、

  • 3つの不動産投資とは現物、REIT、ソーシャルレンディングを利用した不動産投資
  • それぞれは一長一短で絶対的に優れた商品はない
  • 失敗したくないならお金は借りずに小分けで分散投資(東証REIT指数連動型上場投信など)

です。

個人的には、REITかソーシャルレンディングから始めて、現物の不動産投資にレベルアップして行くのが良いと思っています。 現物の不動産投資はほとんど事業と変わりないため、「投資する」という感覚なしに参入するのは難しいと思います。

本記事をご覧になって、あなたがREITへの投資を始めたいと感じたなら、あなたに必要なのは証券口座です。

一方、ソーシャルレンディングを始めたいと思ったなら、あなたに必要なのは融資仲介業者の取引口座です。

この2つは10万円ですぐに始めることができます。

いつもご覧頂き励みになります。お気に召しましたら是非シェアしてね!

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